Fakten statt Vorurteile - wie sind Shopping-Center heute wirklich und wie können sie zur Belebung der Innenstädte beitragen?
von Alexander Otto, Vorsitzender der ECE-Geschäftsführung
Gerne wird sie immer noch oft ungeprüft wiederholt: Die Litanei von den ewig gleichen, langweiligen Einkaufsmaschinen auf der „Grünen Wiese“: Hochgezogene Wellblechcontainer, die sämtliches Leben aus den Städten saugen.
Und es ist ja auch nicht so, dass es diese Art von Shopping-Centern nie gegeben hätte. Ja, es gab sie: In den 60er und 70er Jahren in Westdeutschland und in den 90er Jahren in Ostdeutschland. Und man findet Sie heute wieder in Osteuropa und leider immer wieder – unter dem Deckmantel von Möbelhäusern und anderen vermeintlichen Fachmärkten – auch vor den Toren deutscher Städte.
Shopping-Center haben sich mittlerweile aber längst vielfach zu architektonischen Schmuckstücken mitten in den Innenstädten entwickelt, die nicht selten die Rolle und manchmal sogar den Ort der ehemals prägenden Kaufhäuser übernommen haben.
Durch die Finanzkrise wurde der Expansions-Wettlauf der Shopping-Center gebremst. Es steht daher heute mehr Zeit zur Verfügung, nachhaltige und qualitätvolle Center in der Innenstadt zu entwickeln.
In den nächsten Jahren werden durch die Schließung von Warenhäusern zudem neue innerstädtische Problemflächen entstehen. Gut geplante und integrierte Shopping-Center können diese in neue, attraktive Nutzungen umwandeln.
Gegenwärtig erleben wir eine Renaissance der Innenstädte, die im Bewusstsein der Menschen und auch der Politik angekommen ist. Es existiert eine neue ‚Lust’ auf Stadt.
Integrierte Shopping-Center in innerstädtischen Top-Lagen können diese Renaissance der Innenstädte unterstützen. Gerade in der gegenwärtigen Finanzkrise hat die Centerbranche die Chance, zusammen mit den Städten eine Win-Win-Situation zu erreichen.
Was zeichnet diese modernen Innenstadt-Galerien aus und wie können die Städte und Kunden davon profitieren?
Vorurteil 1: Shopping-Center gleich „Grüne Wiese“?
Wurde zwischen 1964 und 1995 noch ein Viertel aller Einkaufszentren auf der „Grünen Wiese“ gebaut, waren es 2007 nur noch 7 Prozent. Allerdings entstehen in Stadtrandlagen immer noch großflächige Lebensmitteldiscounter, Fachmärkte, Baumärkte bis hin zu Factory-Outlet-Centern, die Kaufkraft aus den Städten abziehen. In einer Studie zu den Herausforderungen von Oberzentren benannten denn auch 89 Prozent der befragten Städte das Vordringen der Lebensmitteldiscounter als bedeutendste Herausforderung ihrer Einzelhandelsentwicklung. Die Expansion von Einkaufszentren sahen hingegen nur 29 Prozent als Problem.1
Die ECE entwickelt bereits seit 1969 bewusst fast ausschließlich in Stadtteilen und seit 1984 überwiegend in Innenstädten, auch wenn das den Start in den Neuen Ländern und in Osteuropa deutlich komplizierter machte. Anders als die riesigen Einkaufszentren auf der „Grünen Wiese“ können Innenstadt-Galerien mit 15.000 oder 25.000 Quadratmetern Verkaufsfläche nicht autark existieren. Sie sind mit ihrer Größe viel zu klein, um das gesamte vom Besucher nachgefragte Angebot vorhalten zu können. Daher kommt der städtebaulichen Integration sowohl aus Sicht der Stadt wie aus der des Entwicklers eine entscheidende Bedeutung zu. Immer häufiger endet die Arbeit der Architekten daher nicht an der Eingangstür. Stattdessen werden städtische Plätze gestaltet und fußläufige Wegebeziehungen entwickelt. Nicht selten sind Innenstadt-Galerien dabei ein Instrument der städtebaulichen Reparatur und Revitalisierung – wenn es beispielsweise gilt, innerstädtische Industrie- oder Bahnbrachen wieder in den nutzbaren Stadtraum einzugliedern, wie etwa bei der Stadtgalerie Schweinfurt oder dem Phoenix-Center Hamburg-Harburg.
Vorurteil Nr. 2: Shopping-Center sehen alle gleich aus
Keine Innenstadt-Galerie gleicht heute der anderen. Wurde früher nach dem „Hundeknochenprinzip“ gebaut – links und rechts ein Kaufhaus, dazwischen die Ladenstraße mit kleineren Geschäften – machen die Veränderungen im Einzelhandel und komplizierte Grundstücksverhältnisse in den Städten heute völlig individuelle Grundrisse nötig.
Für die nachhaltige Entwicklung der Innenstädte ist eine qualitätvolle und zukunftsorientierte Baukultur das tragende Fundament. Überall dort, wo öffentlicher Raum überplant wird, tragen Architekten, Entwickler und Investoren eine besondere Verantwortung. Die ECE ist sich dessen bewusst und erarbeitet mit den Kommunen für jeden Standort individuelle Lösungen. Dabei stehen Städtebau, Denkmalschutz und eine herausragende Architektur gleichermaßen im Mittelpunkt.
Mit der Architektur von Shopping-Centern werden identitätsstiftende Unikate der unterschiedlichsten Art geschaffen. Während die ECE in Essen am Limbecker Platz nach einem Entwurf des bekannten Architekten Gunter Henn als Außenhülle des Centers ein hochmodernes Aluminiumkleid mit leuchtenden Pailletten realisiert hat, haben wir in Braunschweig die Fassade des historischen Stadtschlosses rekonstruiert und dabei zahlreiche Originalteile verwendet. Das wieder aufgebaute und viel diskutierte Schloss, das zahlreiche städtische Kultureinrichtungen beherbergt, hat Braunschweig ein Stück seiner Identität zurückgegeben.
Immer wieder neue und individuelle Ideen gibt es auch bei der Innengestaltung der Bauwerke. Jedes Gebäude hat ein besonderes Raumerlebnis mit einem klaren Bekenntnis zum Standort.
Das Geld für anspruchsvolle Bauten ist vorhanden: Investitionen in hochwertige Architektur machen nur einen Bruchteil der Gesamtkosten einer Immobilie aus. Nur kurzfristig denkende Entwickler sparen daher zu Lasten der Investoren an der falschen Stelle. Langfristig orientierte Entwickler und Centermanager wissen dagegen um den Wert von hochwertiger und nachhaltiger Architektur – für den Menschen und die Städte.
Vorurteil Nr. 3: In Shopping-Center findet man nur die immer gleichen Filialisten
Wer durch Deutschlands Fußgängerzonen geht, findet dort nicht selten die immer gleiche Mischung aus Bäckern, Friseurketten, Mobilfunk-Shops und Apotheken. Schuld daran ist das verständliche Interesse der Hauseigentümer, immer an den Mieter zu vermieten, der am meisten zahlen kann. Und das Interesse der Makler an einer möglichst hohen Courtage sowie an einem häufigen Mieterwechsel. Shopping-Center-Betreiber denken hier völlig anders: Nicht der einzelne Laden steht im Vordergrund, sondern die Immobilie als Ganzes. Im Interesse eines interessanten Branchen- und Mietermixes werden daher einige Flächen billiger und einige teurer vermietet, streng orientiert an der Leistungsfähigkeit der jeweiligen Branche. So erhalten auch Existenzgründer und individuelle Nischenkonzepte die Chance auf ein Geschäft in einer 1A-Lage. Die kleinteilige Struktur von Shopping-Centern mit Fachgeschäften kann auf diese Weise einen abwechslungsreichen Branchenmix vorweisen, der eine Vielzahl verschiedener Konsumbedürfnisse befriedigen kann - die City wird durch das Center für Besucher wieder attraktiv.
Vorurteil Nr. 4: Shopping-Center beschränken den öffentlichen Raum
Innenstadt-Galerien sind nichts anderes als überdachte Marktplätze. Hier treffen sich nicht nur Einkäufer, sondern auch Politiker im Wahlkampf, Prominente, Künstler und Vereine, die ihre Hobbies präsentieren. Mit einem Unterschied: Die Technik wird kostenlos zur Verfügung gestellt, die Bühne ist bereits aufgebaut und ein professionelles Veranstaltungsmanagement sorgt dafür, dass alles funktioniert. In vielen Städten haben Shopping-Center sogar die Funktion der fehlenden Stadthalle übernommen – mit Konzerten, Ausstellungen und Sport-Events. Viele Centermanager übernehmen dabei nicht nur Verantwortung für ihre eigene Immobilie, sondern pflegen in Zeiten leerer öffentlicher Kassen auch noch den öffentlichen Raum in der Umgebung. Schließlich fühlen sie sich für die Attraktivität ihrer Stadt als Einkaufsstandort verantwortlich. Shopping-Center kooperieren zudem auch eng mit dem örtlichen City-Management und Händler-Initiativen und beteiligen sich finanziell an Veranstaltungen, Stadtfesten, Kulturevents etc. in den Innenstädten.
Vielerorts wird mit dem Bau eines Shopping-Centers der öffentliche Raum gleich mit gestaltet und damit attraktive Stadtplätze geschaffen. Wie etwa in Braunschweig mit dem Schlossplatz vor den Schloss-Arkaden oder in Ludwigshafen, wo zum Ensemble der Rhein-Galerie auf ca. 25.000 Quadratmetern attraktive Außenanlagen direkt am Wasser gestaltet werden.
Vorurteil Nr. 5: In Shopping-Centern arbeiten nur 400-Euro-Kräfte
Shopping-Center sind nicht nur Orte zum Bummeln und Einkaufen, sondern zugleich auch ein bedeutender Faktor bei der Schaffung von Arbeitsplätzen. Jedes Shopping-Center schafft hunderte von neuen Arbeits- und Ausbildungsplätzen. Selbstverständlich arbeiten dort wie in fast allen Geschäften auch Aushilfen – aber anders als bei den Discountern und Fachmärkten sind der überwiegende Teil der Mitarbeiter fest angestellte Voll- und Teilzeitkräfte, da nur hoch qualifizierte Verkäuferinnen und Verkäufer den anspruchsvollen Kunden von heute erfolgreich beraten können.
Die Anzahl der Beschäftigten in Shopping-Centern wächst seit 1965 ununterbrochen. Nach einer aktuellen Studie des German Council of Shopping Centers2 stellten Ende 2008 497.000 Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer in Shopping-Centern ca. 18 Prozent der direkten Erwerbstätigen im Einzelhandel dar.
Bis 2010 wird sich diese Zahl nach Prognosen auf 544.000 Menschen erhöhen. Die Beschäftigtenintensität ist dabei mit 58 Beschäftigten pro 1.000 Quadratmeter Verkaufsfläche in Shopping-Centern erheblich höher als im Handel insgesamt mit rund 23 Beschäftigten pro 1.000 Quadratmeter Verkaufsfläche.
Aber auch vor ihrer Eröffnung sind Einkaufszentren bereits Konjunkturmotoren für die Region: Viele hundert Menschen arbeiten auf der Baustelle, ein großer Teil der Investitionssumme fließt dabei direkt an die Betriebe in der Stadt und ihrem Umland, wie zahlreiche Handwerkskammern nach Abschluss der Bauarbeiten immer wieder bestätigen.
Vorurteil Nr. 6: Shopping-Center knebeln ihre Mieter
Angeblich müssen Einzelhändler in Shopping-Centern ja „Knebelverträge“ unterschreiben. Es verwundert dann schon, dass sich jährlich tausende von vielfach hoch erfahrenen Einzelhändlern immer wieder um derartige Flächen bemühen. Vermutlich liegt es daran, dass die Verträge die Einzelhändler nicht etwa knebeln, sondern im Interesse aller bestimmte Spielregeln festlegen: So müssen sich alle Einzelhändler an den Marketingkosten beteiligen, alle an die einheitlichen Öffnungszeiten halten und alle auch nur das Sortiment verkaufen, welches sie am Anfang vereinbart haben. Viele Fußgängerzonen und Innenstadthändler beneiden die Innenstadt-Galerien genau um diese Regelungen, wenn kein Kunde mehr durch den Öffnungszeiten-Wirrwarr durchblickt, bei der Weihnachtsbeleuchtung immer mehr Trittbrettfahrer die anderen Händler zahlen lassen und im Sommer jedes zweite Geschäft plötzlich Eis und T-Shirts verkauft.
Vorurteil Nr. 7: Shopping-Center schaden den Innenstädten
Branchen- und Mietenmix, ein vielfältiger Veranstaltungskalender, Atmosphäre, einheitliche Öffnungszeiten – alle diese Punkte tragen zur Belebung der Innenstädte bei. Hinzu kommen das zusätzlich geschaffene günstige innerstädtische Parkplatzangebot sowie die häufig umfangreichen Beiträge von Shopping-Centern zum Stadtmarketing und zum City-Management.
Von noch größerer Bedeutung ist aber, dass häufig erst eine Innenstadt-Galerie die notwendigen Flächen für die Anforderungen des modernen Einzelhandels mit seiner Warenvielfalt und seinen aufwändigen Produktpräsentationen schafft, die in einer kleinteiligen Innenstadt oftmals fehlen. Wenn Städte auf diese veränderten Bedürfnisse des Einzelhandels nicht angemessen reagieren, wandern erst die Händler und dann die Kunden ab – sei es auf die „Grüne Wiese“ oder gleich in die Nachbarstadt.
Shopping-Center bringen zudem neue Kunden in die Innenstädte, die bei weitem nicht nur das Center besuchen, sondern in der gesamten City einkaufen.
In Kempten zum Beispiel hat eine mehrjährige Studie der dortigen Fachhochschule ergeben, dass das Forum Allgäu der wichtigste Frequenzbringer in der City ist. Mehr als die Hälfte aller Innenstadt-Besucher kauft dort ein. Gleichzeitig profitieren auch die anderen Geschäftslagen von dem Magneteffekt des Centers. Die Frequenzzählungen zeigen deutlich, dass der Kemptener Innenstadtbesucher das gesamte Einkaufsgebiet der Innenstadt im Norden und Süden aufsucht und der gewünschte Besucheraustausch zwischen Center und übrigem Cityhandel funktioniert.3
Auch die Karlsruher Innenstadt hat durch die Ansiedlung des Ettlinger Tors profitiert.
Die angestrebte Süderweiterung der Haupteinkaufszone hat eine Reihe von Nebengeschäftslagen belebt und die Kaiserstraße als Hauptgeschäftsstraße zusätzlich gestärkt. Um bemerkenswerte 50 Prozent hat die Fußgängerfrequenz in der Innenstadt zwischen 2003 und 2006 zugenommen. Das ergab eine von der Stadt Karlsruhe beauftragte Zählung.4
In Dresden gaben im Rahmen einer umfangreichen Untersuchung 60 Prozent der Befragten an, dass durch die Altmarkt-Galerie der ECE die Innenstadt insgesamt attraktiver geworden sei und die Besucher sowohl in der Einkaufsgalerie als auch in der Fußgängerzone einkauften.5
Der Erfolg für die Städte mit gut entwickelten und gut geführten Shopping-Centern schlägt sich konsequenterweise auch in der Präferenz der Menschen nieder. Eine Innenstadt mit Shopping-Center ist für die Besucher deutlich attraktiver als eine Innenstadt ohne Center.
Vorurteil Nr. 8: Shopping-Center zerstören den bestehenden Einzelhandel
Der Bau einer Innenstadt-Galerie sorgt vielfach dazu, dass ein „Ruck“ durch den bestehenden Einzelhandel geht: Lange geplante Investitionen werden umgesetzt, der Ladenbau modernisiert, City-Management-Gesellschaften werden gegründet und die Fußgängerzone aufgewertet. Eine Innenstadt, die sich auf diese Art fit für den Wettbewerb macht, muss weder ein Shopping-Center noch die Nachbarstädte fürchten – im Gegenteil: Sie gewinnt erheblich an Attraktivität und wird von den zusätzlichen Käuferströmen profitieren. Wenn aber, wie leider zum Teil auch zu beobachten, Einzelhändler im 21. Jahrhundert mit einer Warenpräsentation von 1970 antreten, werden diese mittelfristig ein Problem bekommen – ob mit einer Innenstadt-Galerie oder ohne. Und wenn Erbengemeinschaften sich über Jahre nicht einigen können, ob sie ihre 60er-Jahre-Immobilie an die Anforderungen des modernen Einzelhandels anpassen, gilt für sie das gleiche.
Der Bau der Schloss-Arkaden in Braunschweig beispielweise hat mittlerweile über 100 Millionen Euro zusätzliche private Investitionen in der Innenstadt generiert. Zudem hat die Stadt Braunschweig in die Gestaltung der Fußgängerbereiche und in das City-Marketing investiert. Der Passantenaustausch von Center und Innenstadt funktioniert somit hervorragend. Die Besucher der Schloss-Arkaden besuchen auch die Innenstadt und umgekehrt. Umfragen und Besucherzahlen zeigen, dass die Schloss-Arkaden als positiver Impuls für die gesamte Stadt angesehen werden.
Vorurteil Nr. 9: Shopping-Center sind potentielle Investitionsruinen
Vielfach haben die Bürger einer Stadt Bedenken, ob sich die vermeintliche Wundertüte für die Innenstadt nicht irgendwann als Investitionsruine entpuppt. Und die Bedenken sind ja nicht völlig unberechtigt, da es überall in Deutschland Beispiele zu sehen gibt, wie es eben nicht funktioniert. Erfahrene und langfristig denkende Investoren werden deshalb nicht zu jedem Kompromiss bereit sein. Sie wissen, dass zu kleine Shopping-Center nur noch umverteilen, aber keine Kaufkraft mehr von außen in die Stadt holen können. Daher werden sie auch keine einheitlichen Center-Größen unabhängig von Stadt und Standort akzeptieren. Forderungen nach einer generellen festgelegten Maximalgröße von Shopping-Centern unabhängig von Größe der Stadt oder des Einzugsgebiet sind daher entschieden zurückzuweisen.
Fakt ist, dass es für die verträgliche Größe einer Galerie keine einheitliche Messlatte gibt. Für jede Stadt muss in einer sorgfältigen Analyse die individuelle Größe für die Integration und Verträglichkeit mit dem bestehenden Einzelhandel ermittelt werden. Denn auch über das Verhältnis der Verkaufsflächen von Innenstadt und Einkaufsgalerie kann keine allgemeingültige Aussage getroffen werden.
Dabei gilt: Zu groß ist schlecht, zu klein aber auch! Ein Shopping-Center muss groß genug sein. Nur so kann es attraktiven Geschäften ausreichend Platz bieten, die wiederum neue Besucherströme in die Stadt ziehen. Ein zu kleines Center kann diese zusätzliche Anziehungskraft nicht entfalten.
Vorurteil Nr. 10: Die Politik verfolgt ohnmächtig die Entwicklung neuer Shopping-Center
Politiker und Stadtverwaltungen wissen heute ganz genau, was sie für ihre Städte wollen. Und sie scheuen sich auch nicht, dies klar zu äußern, hart zu verhandeln und sich bei Kollegen in anderen Städten nach deren Erfahrungen zu erkundigen. Wie etwa Leverkusen: Die Stadt hat elf andere Oberbürgermeister befragt, wie sich die Entwicklung von Einkaufszentren jeweils auf ihre Städte ausgewirkt hat – die Antworten waren durchweg so positiv, dass Leverkusen sich jetzt für eine eigene Innenstadt-Galerie entschieden hat. Und regelmäßig besuchen Stadträte, Stadtverwaltungen und Journalisten andere Städte, um sich vor Ort einen eigenen Eindruck zu verschaffen – vielleicht der beste Weg, um sich von Fakten anstatt von Vorurteilen leiten zu lassen.
1Dr. Lademann & Partner: Oberzentrenstudie 2008
2German Council of Shopping Centers: Eckdaten des GCSC zum Spektrum der vertretenen Branchen und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung, Juli 2009
3Prof. Dr. Alfred Bauer/Christiaan Niemeijer, Mittelstandsinstitut an der Fachhochschule in Kempten: Untersuchung zum Einkaufsverhalten in Kempten, März 2008 sowie Juni 2005
4Stadt Karlsruhe: Zukunftsfähige Innenstadt. Entwicklung der Karlsruher City, 2007
5Gordon Pilz: Die Dresdner Innenstadt aus Sicht ihrer Besucher unter besonderer Berücksichtigung der Altmarkt-Galerie. In: Geographische Handelsforschung, Nr. 22, Dezember 2007